Главная

Договір купівлі-продажу нерухомості як себе захистити?

Дуже часто за правовою допомогою звертаються люди, які постраждали від незаконних дій при операціях з нерухомістю, причому для запобігання цих порушень досить було б простий юридичної консультації до укладення договору, а для їх виправлення потрібні роки судових суперечок. І не факт, що, не дивлячись на перемоги в судах, гроші реально можна буде повернути. Покупець в таких договорах зазвичай несе великі ризики, ніж продавець. Як захиститися від можливих проблем і шахрайства в угодах з нерухомістю розповість Дмитро Павленко.

Спочатку поговоримо про купівлю-продаж

Коли Ви зупинили свій вибір на конкретному об'єкті, який збираєтеся придбати, перш ніж передавати будь-які гроші (завдаток, аванс тощо.), Спочатку покажіть документи на нерухомість продавця і проект договору, який Ви збираєтеся зробити висновок, Вашому юристу (адвокату, нотаріусу ). У моїй практиці був випадок, коли клієнту пропонували дати завдаток за квартиру, право на яку до продавця ще не перейшло. Зрозуміло, що і продавати квартиру продавець не мав права. Але зрозуміти такі тонкощі може тільки фахівець в сфері права. Не рекомендую купувати нерухомість, яка перепродували кілька разів за короткий термін часу.

Найбільші можливості для зловживань при первинному продажі нерухомості в недобудованих об'єктах, коли деякі договори не підлягають нотаріальному посвідченню. Наприклад, нерідко покупцеві пропонують корпоративні права компанії-забудовника, які з часом повинні «перетворитися» в обрану ним квартиру. Закон такого механізму не передбачає, і людина, в більшості випадків, фактично віддає гроші за «пустушку». Компанії-забудовники зазвичай нав'язують покупцям своїх нотаріусів, але це не обмежує покупців в можливості попередньо проконсультуватися з іншим нотаріусом або адвокатом про умови угоди, запропонувати включити в договір свої умови або змінити ті, які їх не влаштовують. Не бійтеся виставляти свої вимоги, адже компанія — забудовник зацікавлена ​​в угоду не менше, ніж Ви, і за результатами переговорів, швидше за все, піде на зустріч. Купуючи нерухомість в недобудованому будинку, переконайтеся, що продавець має всю необхідну документацію на земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва, який він Вам продає. Ми пропонуємо, тренінги в Україні, знижка 30%

Юридична онлайн-консультація по Skype

Перехід права власності на «вторинну» нерухомість реєструє нотаріус, він же перевіряє відсутність іпотеки або іншого обтяження. Тому можливості для зловживань у цій сфері зменшилися. Однак це не вбереже Вас від втрати авансу або завдатку, переданого шахраям по розписці.

Єдино вірно укладати нотаріально завірений попередній договір купівлі-продажу нерухомості, в якому і слід обумовити питання про завдаток та інших взаємні гарантії. Попередній договір повинен передбачати чіткі, недвозначні умови і терміни виконання зобов'язань кожної сторони.

Наприклад, ще практичний випадок: за нотаріально посвідченою попереднім договором покупець купив майнові права на 10/100 недобудованого будинку, який продавець зобов'язався добудувати, ввести в експлуатацію і після цього укласти з покупцем основний договір купівлі-продажу квартири. Покупець вніс повну передоплату за дуже привабливою ціною. Ніяких термінів передачі покупцеві побудованої квартири договір не передбачав. Згодом на кожного не збудовану квартиру виявилося по кілька претендентів, а знайти продавця і стягнути з нього втрачені гроші покупець так і не зміг.

Майже кожен знає, що обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, дарування або іншого відчуження нерухомості. Але це стосується основних договорів. Коли люди дають завдаток за вподобаний об'єкт, яких тільки договорів вони не укладають. Найчастіше пишуть звичайні боргові розписки. Само собою, про повернення завдатку за розписці в подвійному розмірі не може бути й мови. Є недобросовісні ріелтори, які продають орендовані квартири, або одну і ту ж квартиру по кілька разів, збираючи аванси або задатки і нікому їх не повертаючи. Ніколи не оформляйте ніякої передачі грошей за нерухомість розпискою.