Главная

Особенности сделок с недвижимостью

Основные факторы, указывающие на особый характер сделок с недвижимостью:

— наличие большого количества противозаконных действий при таких сделках,

— государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (для объектов жилого фонда еще и государственная регистрация договора),

— связь с правами на земельный участок, на котором расположена недвижимость,

— устранение возможных несогласований переустройства помещения,

— необходимость профессиональной оценки стоимости объекта в ряде случаев.

Все вышесказанное обуславливает потребность воспользоваться услугами юридических фирм, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью. Гражданину или фирме, впервые прибегающим к услугам специализированной организации, стоит обратить внимание на ее имидж. Для этого следует ознакомиться с прессой (лучше со специализированными СМИ), поискать информацию на интернет-сайтах, например сайт: http://www.miel.ru/press/cat/6/ .

Важен срок работы агентства на рынке недвижимости. Полезно выяснить, какие именно службы имеются в составе юридической компании. Профессиональная фирма обычно имеет свои юридическое подразделение и службу безопасности.

Важный аспект, защищающий от части будущих проблем — это рыночная оценка стоимости недвижимости и прозрачность ценовой политики сделки. Если в будущем возникнет ситуация с возвратом денег и товара (реституция) из-за признания сделки недействительной, то полное указание стоимости недвижимости снижает вероятность потерь при реституции. Немаловажным является выбор схемы отчуждения недвижимости (в том числе, в будущем) с точки зрения налогообложения, если продавцом будет выступать юридическое лицо, то, при прочих равных, предприятие заплатит налогов в несколько раз больше по сравнению с продавцом-гражданином. Поэтому и здесь правильным будет поручить налоговое планирование сделки аудиторской компании.

Определенные особенности сделок с недвижимостью определяется ее типом, например, нежилые помещения, квартиры в домах, жилые дома, участки земли с различными правовыми режимами. Все эти особенности будут проанализированы профессиональными юридическими консультантами, а правоустанавливающие документы на недвижимость будут приведены в соответствие с законом.

Под правоустанавливающими документами понимаются документы, подтверждающие, что помещение находятся в собственности продавца/продавцов (например, договор купли-продажи, дарения, мены, регистрационное удостоверение). Если с недвижимостью реализуется участок земли, то аналогичные документы должны быть на участок, причем земля не обязательно должна быть в собственности продавца. Также у собственника должен быть технический паспорт, содержащий текущие технические характеристики объекта. На земельный участок должна быть кадастровая карточка. Участники сделки — физические лица, состоящие в браке, должны перед сделкой оформить нотариальное согласие другого супруга на сделку.

Особому контролю подлежит анализ возможных обременений помещения и земельного участка. Они должны быть свободны от ареста, залога и долгов по коммунальным платежам. Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованной недвижимости невозможна. Участки земли могут подвергнуты особым ограничениям, которые не мешают сделке, например сервитутом (владелец участка обязан предоставлять проезд/проход по нему другим лицам, земля может быть в общей или долевой совместной собственности). В этом случае продавцу надо сделать обязательное уведомление дольщиков об их преимущественном праве покупки доли в земельном участке. И наконец может быть такой вид обременения, как аренда.

Зарегистрированный залог дома и земельного участка (например, при получении кредита) делает невозможной их продажу без согласия залогодержателя. Поэтому перед продажей необходимо урегулировать отношения продавца с залогодержателем и зарегистрировать прекращение права залога, например, рефинансируя кредит в другом банке.

И, наконец, несколько слов о квартирах в новостройках. Новостройки в этом смысле — на 100% не являются недвижимостью. Договор, который подписывает его стороны, — это либо долевое участие в строительстве, либо право требования квартиры после ее постройки. Либо даже просто договор покупки векселя — слово «квартира» в этом случае в документах вообще не упоминается. Здесь можно снизить риски, действуя через фирмы с солидным стажем работы и хорошей репутацией. Если предложение сильно ниже средней цены новостройки аналогичного класса, то это предложение лучше отбросить, ибо велик риск попасть на мошенников. Для проверки документов имеет смысл привлечь отдельных юристов-профессионалов, не полагаясь на компанию-продавца.