Главная

Типові помилки при оренді приміщень

Підприємці стикаються з необхідністю вирішувати «житлове питання» свого бізнесу не тільки на стадії становлення, але і в ході розвитку підприємства. Уникнути помилок при підборі нерухомості в оренду досить просто. Потрібно лише обходити найбільш типові проблеми стороною і, на випадок виникнення, знати про способи їх вирішення. Про це — нижче.

Перш за все, слід визначитися, який потрібен офіс і де він повинен бути розташований. Наприклад, компанія, що надає юридичні послуги, не може розташовуватися в промисловій зоні, навіть якщо там дуже привабливі ціни. Але настільки ж помилковим буде перегляд офісів класу «А» і навіть «В +» в надії, що оренда не перевищить, наприклад, 9 000 рублів за квадратний метр на рік. Таким чином, прийнявши рішення про оренду приміщення, слід погортати каталоги або ж подивитися сайти, щоб зрозуміти сьогоднішню кон'юнктуру цін.

Подивившись пропозиції на сайтах і в газетах, підприємець часто розуміє, що переважну частину з них пропонує до оренди посередник, а час, що залишився — просто «інформаційне сміття». Тут слід відразу визначитися — чи стане компанія вдаватися до послуг посередників або ж продовжить пошук самостійно. Зауважимо, що самостійні пошуки, на жаль, рідко призводять до очікуваних результатів. Виняток становлять лише пошуки через друзів, колег і партнерів. У цьому випадку ймовірність щасливого знахідки досить висока. Робота ж через численних дрібних посередників чревата марною тратою часу і переглядом десятків варіантів приміщень, відповідних запитуваною вимогам тільки формально. Більш детально, розповість Інна Старожукова, як спеціаліст, і дізнайтесь про семінари в Києві, та інших містах нашої країни.

Альтернативний варіант, який обійдеться явно дорожче, але при цьому і заощадить масу часу, а значить і грошей — звернутися до великої консалтингової фірмі в сфері нерухомості. Консультант буде використовувати не тільки наявні бази перевірених даних, а й налагоджені відносини з власниками об'єктів. Це прискорить пошук і дозволить отримати багато варіантів з мінімальною комісією. Тільки спеціалізована компанія допоможе і в тому випадку, коли запит з пошуку приміщення вузько.
Припустимо, тим або іншим способом відповідне приміщення знайдено. Наступний етап — узгодження принципових умов угоди з власником — термінів і суми угоди, а також списку переданих приміщень і послуг, що надаються. З чим може зіткнутися майбутній орендар на цьому етапі? Власник, наприклад, може «забути» про усні домовленості в разі, якщо з'явиться більше цікавий клієнт. Або ж можуть виникнути додаткові платежі за охорону, прибирання, комунальні послуги і т.д., що відіб'ється на загальному розмірі щомісячних витрат орендаря. Крім того, власник може застосовувати спрощену систему оподаткування, що виявиться невигідним орендарю-платнику ПДВ.

Як уникнути цих помилок? Заздалегідь, ще в ході попередніх домовленостей, уточнити всі деталі. Переконатися, що всі, що може бути зафіксовано на папері, буде враховано в проекті договору, що укладається. У разі участі в процесі консалтингової компанії відстежити всі ці нюанси можна доручити саме її фахівцям

Тепер про помилки при укладенні договору оренди.

Тут майбутнього орендаря очікує кілька підводних каменів:

— Наявність невигідних умов у договорі (штрафи, втрата прав на невід'ємні поліпшення, неточні обміри площі);
—  Укладання договорів з порушеннями (від імені юридичної особи, що не має відношення до приміщень; при минулих терміни дії довіреностей тощо.);
—  Приміщення, які пропонуються в оренду, можуть мати обтяження (арешт, суди по спорах акціонерів, претензіями податкової служби).

Щоб убезпечити себе від такого роду шахрайства необхідно вимагати у орендодавця комплект установчих документів (статут, свідоцтва про присвоєння ІПН / ОГРН, виписку з ЕГРЮЛ, наказ про призначення генерального директора). Крім того, слід вимагати підтвердження прав власника / орендодавця на приміщення (правовстановлюючі і право підтверждающі документи), в договорі чітко прописати адресу і площа орендованого приміщення (з додатком поверхового плану).

Тепер про форму взаємних розрахунків. Деякі власники як і раніше вимагають частина орендної плати за «сірою схемою» (в першу чергу, це стосується низькоякісних об'єктів). Оскільки гострого дефіциту приміщень на ринку немає, то і ризикувати, беручи участь в подібних схемах, орендарю не варто.

Якщо в новому офісі потрібно косметичний ремонт, слід обумовити з власником орендні канікули. При цьому в договорі, часто потрібно письмове погодження Орендодавця на ремонт, який краще отримати заздалегідь. Але робити це треба на етапі узгодження принципових умов договору, а не коли бригада малярів вже стоїть на прохідній.

Облік перерахованих проблем і можливих спірних ситуацій дозволить фірмі знайти прийнятне для бізнесу приміщення найефективніше з точки зору як тимчасових, так і фінансових витрат.